交房的法律規(guī)定有哪些

法律分析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。

法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。

民法典商品房交付條件

法律主觀：

商品房交付的條件 我國《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61條也規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十六、三十七條規(guī)定，不得將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用。《 建設(shè)工程質(zhì)量 管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，“建設(shè) 工程竣工驗(yàn)收 應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

法律客觀：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條

民法典關(guān)于新房交房條件

民法典關(guān)于新房交房條件的規(guī)定如下：

1、當(dāng)事人有民事行為能力。

2、真實(shí)表示真實(shí)。

3、不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。

民法典規(guī)定，當(dāng)事人進(jìn)行民事法律行為時(shí)，必須具備相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。這些規(guī)定是民事法律行為的基本要素，也是新房交房條件的基礎(chǔ)。民法典中關(guān)于商品房交房的規(guī)定主要包括以下幾個(gè)方面：

1、交付條件：商品房的交付需要滿足一定的條件，包括工程竣工驗(yàn)收合格、取得竣工驗(yàn)收備案表等。此外，商品房面積還需要完成最終的測(cè)繪。

2、交付通知與接收：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在約定的交付日期前書面通知買受人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。買受人未收到交付通知的，應(yīng)當(dāng)在通知期限屆滿前查詢?cè)撋唐贩康南嚓P(guān)情況，發(fā)現(xiàn)不符合交付條件的，有權(quán)拒絕接收。

3、交付手續(xù)：買受人應(yīng)當(dāng)在收到交付通知后按照約定時(shí)間攜帶相關(guān)證件到指定地點(diǎn)辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人出示竣工驗(yàn)收備案表原件以及測(cè)繪報(bào)告。

4、質(zhì)量保證與保修：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人提供質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。在商品房保修期限內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。

需要注意的是，具體的交房規(guī)定可能會(huì)因地區(qū)和具體情況而有所不同。因此，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)明確約定交房條件、時(shí)間、違約責(zé)任等相關(guān)事項(xiàng)，以保障雙方的合法權(quán)益。

綜上所述，民法典關(guān)于新房交房條件的規(guī)定是民事法律行為的基本要素，雙方在簽訂新房買賣合同時(shí)應(yīng)明確約定交房條件，確保合同內(nèi)容真實(shí)、合法、有效。在履行合同過程中，雙方應(yīng)遵守合同約定，如一方違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國民法典》

第七百九十九條

規(guī)定了建設(shè)工程竣工后的驗(yàn)收和交付使用的要求。發(fā)包人應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，合格后支付價(jià)款并接收工程。只有經(jīng)過驗(yàn)收合格的工程才能交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的則不能交付使用。

商品房住宅“交房即交證”，是什么意思？購房者維護(hù)合法權(quán)益有哪些途徑呢？

商品房住宅“交房即交證”，是什么意思？

所說“交房即交證”，就是指新建商品房新項(xiàng)目交房時(shí)，在有關(guān)前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行前提下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與稅收、金融企業(yè)等部門聯(lián)動(dòng)，在交房當(dāng)場(chǎng)為提交申請(qǐng)的購房者申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、授予不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。換句話說，購房者在收房拿鑰匙后，不管按揭購房，或是全額付款結(jié)清，只需還清稅金、配齊材料，可在收房時(shí)同歩申辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，領(lǐng)到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

交房即交證有哪些好處呢?

1、縮短新房銷售的時(shí)間也

開發(fā)商根據(jù)交房工程驗(yàn)收，再取得”三書一證一表”(《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》)，再從小區(qū)業(yè)主拿到房產(chǎn)證，正中間步驟必須3-6個(gè)月時(shí)長(zhǎng)。正中間步驟被立即簡(jiǎn)單化，這就意味著限購時(shí)長(zhǎng)被縮短3—6個(gè)月。

2、防止了沒拿到房產(chǎn)證的分歧

業(yè)主在工作交接新房的與此同時(shí)就可拿到房產(chǎn)證，立即防止了因種種原因沒拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，進(jìn)而阻攔落戶口、子女上學(xué)、銀行借款等造成矛盾糾紛問題。這完成了小區(qū)業(yè)主住權(quán)與產(chǎn)權(quán)年限同歩，保證了買房人民群眾的合法權(quán)利。

購房者維護(hù)合法權(quán)益有哪些途徑呢？

1、與開發(fā)商或中介公司協(xié)商處理。

異議彼此立即商議是當(dāng)前處理房地產(chǎn)業(yè)異議的最常見的方式，都是法律維權(quán)環(huán)節(jié)中第一步。無論發(fā)生什么，首先想起好講好商議，這也是高效率最高，給彼此節(jié)約很多時(shí)間。不論是口頭上或是書面通知，跟開發(fā)商或中介公司直接溝通，指出問題并商討解決方案。

2、要求媒體曝光。

假如開發(fā)商或中介公司態(tài)度不好，尤其是大企業(yè)，更在乎外界品牌形象，能通過媒體曝光逐步推進(jìn)妥善解決難題，從而給購房者展開了警告，如果可以導(dǎo)致比較大的社會(huì)效應(yīng)，應(yīng)該會(huì)有功效的，但也要知道，新聞媒體并沒有強(qiáng)制性權(quán)。

3、有求于消協(xié)并進(jìn)行舉報(bào)。

假如拒絕調(diào)解，那么就可以找本地消費(fèi)者協(xié)會(huì)舉報(bào)，尋求幫助消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)有關(guān)商住樓買房糾紛開展協(xié)商。當(dāng)然你需要提供詳盡的文字材料和證明文件。就算消協(xié)也許不會(huì)對(duì)開發(fā)商作出特別大的強(qiáng)制管束，但會(huì)對(duì)開發(fā)商的信譽(yù)。因此也會(huì)起到一定的震懾作用。

4、向有關(guān)主管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解解決。

向有關(guān)主管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解解決針，包含在購房時(shí)碰到交房后宣傳策劃與實(shí)際不符、品質(zhì)、推遲交貨、物業(yè)管理服務(wù)、虛假宣傳、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等諸多問題，購房者能夠向有關(guān)建設(shè)局、規(guī)委、房產(chǎn)管理局、工商管理局、統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門舉報(bào)并申請(qǐng)調(diào)解、解決。

5、向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁。

假如是行政爭(zhēng)議以外的糾紛案件，如買房合同的效力等諸多問題，購房者可向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁，仲裁委員會(huì)的仲裁結(jié)果對(duì)雙方當(dāng)事人均具備法律約束力。當(dāng)然前提是，在雙方合同中有約定仲裁協(xié)議，或是過后達(dá)到書面形式仲裁條款，不然仲裁委員會(huì)沒有權(quán)利審理。這種方法較為便捷，并且也全是雙方約定的仲裁委員會(huì)。

6、最終不得已就跑起訴。

通過上述方式都難以解決困難時(shí)，最終不得已，那就只能根據(jù)司法途徑，向司法部門提到處理有關(guān)問題的起訴了。起訴注重直接證據(jù)，購房者一定要注意搜集證據(jù)。并且還要保留好有關(guān)的證據(jù)。理解了直接證據(jù)，在訴訟中就會(huì)事半功倍。

開發(fā)商交付的商品房存在質(zhì)量瑕疵如何承擔(dān)法律責(zé)任

一、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用或房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購房者可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

《商品房買賣合同司法解釋》第12條規(guī)定因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

二、開發(fā)商按照預(yù)售合同之約定承擔(dān)維修和一倍賠償?shù)呢?zé)任。

購房者與開發(fā)商在簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》時(shí)可以對(duì)房屋質(zhì)量瑕疵賠償做出明確規(guī)定，這樣對(duì)保障自身利益比較有利。當(dāng)事人雙方可以在預(yù)售合同里約定：如購房者認(rèn)為商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，經(jīng)檢測(cè)，確認(rèn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)單方面解除合同；開發(fā)商交付的商品房有其他質(zhì)量瑕疵的，購房者在保修期內(nèi)可以要求開發(fā)商除免費(fèi)維修外，還需按照修復(fù)費(fèi)的1倍進(jìn)行補(bǔ)償。

雙方商定對(duì)商品房其他工程質(zhì)量有爭(zhēng)議的，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)并以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。自房屋驗(yàn)收交接起，開發(fā)商對(duì)該商品房負(fù)責(zé)保修，保修范圍和保修期限由雙方按照國務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》進(jìn)行約定。

三、超過保修期，開發(fā)商不對(duì)非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修責(zé)任。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。該條例第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管道、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。　其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

超過保修期，開發(fā)商不對(duì)非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修責(zé)任

四、開發(fā)商對(duì)對(duì)房屋拒絕修復(fù)的法律承擔(dān)。

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)交付的房屋質(zhì)量承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

五、開發(fā)商注銷后，質(zhì)量瑕疵由繼承其權(quán)利和義務(wù)的民事主體承擔(dān)。

當(dāng)事人行使其權(quán)利義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則。開發(fā)商對(duì)其開發(fā)的商品房若發(fā)生質(zhì)量瑕疵，理應(yīng)按照誠實(shí)信用的原則對(duì)其負(fù)責(zé)。若開發(fā)商主體發(fā)生注銷，應(yīng)由繼承其權(quán)利和義務(wù)的其他民事主體承擔(dān)。開發(fā)商主體消滅后，商品房質(zhì)量瑕疵維修的責(zé)任應(yīng)由其繼承者承擔(dān)。