房產(chǎn)證上注明的房屋用途與實(shí)際用途不符如何處理

產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃部門申請變更房屋規(guī)劃用途。

法律分析

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)以房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證上登記的用途為準(zhǔn)，補(bǔ)償政策對于房屋性質(zhì)的認(rèn)定，以對方的答復(fù)為準(zhǔn)，當(dāng)事人具體可咨詢當(dāng)?shù)氐姆课菡魇展芾聿块T 一般來說，被拆遷房屋的用途、建筑面積以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)證標(biāo)明的用途、建筑面積與實(shí)際不符的，應(yīng)在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門申請重新確定。土地使用證與實(shí)際不符應(yīng)該及時(shí)到當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源部門進(jìn)行情況說明，申請對于土地的重新審核并重新發(fā)放土地使用證。房屋的用途有居住用房和非居住用房兩種，后者的補(bǔ)償種類多于前者的，包括停產(chǎn)停業(yè)損失等。兩者補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同。所以當(dāng)事人對其非居住用房被當(dāng)成居住用房是非常不滿的，此時(shí)就會通過訴訟等方式解決。此時(shí)原告需要通過證據(jù)來證明自己的主張，如房產(chǎn)登記證件所載明的用途、營業(yè)執(zhí)照上營業(yè)地點(diǎn)的登記以及其他相關(guān)證明材料。如果沒有證據(jù)，就要承擔(dān)不利的后果，有敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。如果自己的房屋用途被認(rèn)定錯(cuò)誤，可以通過訴訟解決這一問題，但是一定要有相關(guān)的證據(jù)證明。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。如果履行了規(guī)劃部門的審批手續(xù)，到房屋管理部門變更了房屋用途登記，同時(shí)征得了有利害關(guān)系的業(yè)主同意，則這些合法的民宅商用者的利益是應(yīng)當(dāng)獲得法律的認(rèn)可和保護(hù)的。

法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》 第二百七十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

房屋用途和土地用途不一致

法律主觀：

一、土地用途商住和住宅用地區(qū)別

1、用途不同

商住類型是指同一塊宗地上即有商業(yè)用途又有住宅用途。而土地使用年限是由開發(fā)商是用什么名義去申請這塊土地而得的，商業(yè)用地一般指拆遷時(shí)評估房產(chǎn)是對房產(chǎn)所在地的定性，比如被計(jì)劃拆遷的房屋原先是商店或飯店，就屬于商業(yè)用地。

2、 征收 的費(fèi)用不同

如果房產(chǎn)證上使用類型為住宅，則按住宅收取，同理商住的也是分商業(yè)與住宅的征收費(fèi)用，40年使用年限到了之后，土地使用權(quán)類型由出讓自動(dòng)變?yōu)閯潛埽疬w一樣有補(bǔ)償，但肯定沒有出讓土地多。

3、價(jià)值不同

商住用地指商業(yè)經(jīng)營場所與住宅連在一起的。在房產(chǎn)評估時(shí)評估價(jià)值有區(qū)別，一般商業(yè)用地比較高，因?yàn)榻?jīng)營用地創(chuàng)造的價(jià)值高。

二、什么是商用住地

“商住用地”是指兼容商業(yè)和住宅的綜合用地，在現(xiàn)行法律中并未對此做出明確規(guī)定。在國土資源部頒布的《全國土地分類》（試行）中，將城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與商業(yè)等混合用地定義為城鎮(zhèn)混合住宅用地歸入了住宅用地。

三、不同用地的年限

國有土地出讓的時(shí)候，因?yàn)橐?guī)劃土地的使用用途不同而劃分為居住用地（70年）；工業(yè)用地（50年）；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地（50年）；商業(yè)、旅游、娛樂用地（40年）；綜合或者其他用地（50年），主要區(qū)別是用途及使用年限不同，開發(fā)商交納的土地出讓金多少也有區(qū)別。關(guān)于“商住用地”的性質(zhì)、出讓年限要看《土地出讓 合同 》或土地使用權(quán)證，有兩種可能：按照居住用地70年、商業(yè)用地40年分別計(jì)算，或者按照綜合用地50年統(tǒng)一計(jì)算。商用住地與住宅的用途、征收的費(fèi)用和價(jià)值都有所不同。商業(yè)住地因其具有經(jīng)營價(jià)值，現(xiàn)如今也是越來越普遍存在的。

土地證、房產(chǎn)證用途不同

土地證是證明你擁有該塊土地使用權(quán)的證明文書;

房產(chǎn)證是證明你擁有該房屋所有權(quán)的證明文書。

有部分城市實(shí)施房地合一發(fā)證，即房產(chǎn)證與土地證合并頒發(fā)一張證。

房屋所有權(quán)證(即房產(chǎn)證)是你擁有房屋所有權(quán)的證明，憑房屋所有權(quán)證和國有土地使用證可以對房屋行使買賣、贈(zèng)與、出租、抵押等權(quán)利。

土地證只是證明你的房屋擁有合法的土地使用權(quán)，如果是國有土地使用證，那么其上的房屋可以進(jìn)行買賣、贈(zèng)與、抵押、出租等;如果是集體土地(或宅基地)，那么其上的房屋就不能抵押，買賣、贈(zèng)與也需要得到村鎮(zhèn)相關(guān)部門的同意方可辦理。

我國的土地所有權(quán)只有兩個(gè):一是城鎮(zhèn)土地國家所有，二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地村民集體所有。因此，任何單位不能單獨(dú)買賣土地所有權(quán)，可以通過出讓、劃撥、租賃等方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)也不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)土地上的房屋轉(zhuǎn)移、抵押時(shí)，其附屬的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移、抵押。